В Сочи будут активно строить новое жилье

В Сочи активно развивается жилищное строительство

В 2026 году в Сочи планируют ввести в эксплуатацию 110 тысяч квадратных метров жилья. Это свидетельствует о продолжении роста строительной активности в регионе.

В 2025 году объемы жилищного строительства снизились на 26%, достигнув 78,5 тысяч квадратных метров, зато коммерческая недвижимость выросла на 12%, до 219,7 тысяч квадратных метров. Городские власти намерены сохранить высокий уровень коммерческой застройки, одновременно увеличивая объемы жилья.

По данным мэрии, в 2024 году было введено 106 тысяч квадратных метров жилой недвижимости и 195,6 тысяч коммерческой. В 2025 году строительство жилья сократилось до 78,5 тысяч квадратных метров, а коммерческая недвижимость выросла до 219,7 тысяч квадратных метров. На 2026 год запланировано 110 тысяч квадратных метров жилья и 212,8 тысяч коммерческой недвижимости.

На сегодняшний день в Сочи строится 374,3 тысячи квадратных метров жилой недвижимости.

Анна Исаева, коммерческий директор группы компаний АСК, отмечает отсутствие системного роста на рынке жилья Сочи. С 2019 года действует мораторий на точечное строительство многоквартирных домов, а с июля 2021 года разрешено строить жилье только в рамках договоров комплексного развития территории (КРТ). Эксперт подчеркивает, что из-за больших затрат на освоение территорий застройщики предпочитают строить апартаменты — коммерческую недвижимость гостиничного типа, продаваемую как жилье.

По оценкам Исаевой, в Сочи 15 жилых комплексов строятся по ФЗ-214, а апартаментных комплексов более 50. Девелоперам невыгодно строить жилье эконом- и комфорт-класса из-за высокой стоимости проектов и дорогих кредитов.

Алексей Попов, главный аналитик компании «Циан», отмечает сокращение предложения на первичном рынке Сочи. Количество объявлений о продаже недвижимости снизилось с 3,7 тысячи в конце 2024 года до 3,1 тысячи к концу 2025 года, что на 16% меньше предыдущего года. Дефицит предложения носит системный характер и не может быть полностью устранен из-за ограниченности территории и сложных условий для строительства.

Средняя цена квадратного метра в строящихся корпусах в 2025 году составила 440 тысяч рублей, увеличившись на 3% по сравнению с 2024 годом. Однако стоимость реальных сделок снизилась: средняя цена квадратного метра на эскроу-счетах уменьшилась с 342 тысяч рублей в 2024 году до 323 тысяч рублей в 2025 году.

Администрация Сочи признает, что активное строительство жилья увеличило нагрузку на социальную инфраструктуру. Нагрузка на первичную медико-санитарную помощь остается высокой, что заставляет медицинские организации отказывать в прикреплении новых пациентов. Это ограничивает доступ к медицине для граждан без местной регистрации. Власти планируют расширять амбулаторно-поликлиническое звено, включая строительство офисов врачей и фельдшерско-акушерских пунктов, но сталкиваются с трудностями из-за сложного рельефа и дефицита земли.

В поселке Лазаревское на улице Эвкалиптовой планируется построить поликлинику на 500–550 посещений в смену, подготовка к проектированию запланирована на 2026 год.

Илья Заливухин, архитектор и градостроитель, считает, что развитие Сочи идет экстенсивным путем, ориентированным на отдельные здания, вместо комплексного подхода. Город испытывает дисбаланс между плотностью застройки и возможностями инфраструктуры.

Нагрузка на образовательные учреждения выросла из-за миграции и демографических процессов. Темпы строительства школ и детских садов растут, но обеспеченность местами остается недостаточной, особенно в Центральном, Хостинском и Адлерском районах.

Анна Исаева подчеркивает, что дефицит социальной инфраструктуры сложно быстро восполнить, а население продолжает расти за счет покупателей из других регионов. Около 90% сделок на рынке Сочи совершают иногородние, более 2/3 из них — с инвестиционными целями.

Илья Заливухин считает, что для дальнейшего развития Сочи необходимо модернизировать существующие территории, отказаться от застройки в горных и природных зонах, развивать скоростной общественный транспорт и обеспечить баланс между застройкой и инфраструктурой.