Самая дорогая гостиница в Сочи продается за 2,14 млрд рублей

Эксперт по налогам в сфере недвижимости Александр Вешкурцев проанализировал предложение отелей и мини-гостиниц в Сочи и рассказал ключевые налоговые нюансы приобретения таких предприятий.

В августе 2024 года на рынке Сочи экспонируется 363 отеля и мини-гостиницы. Количество предложения с мая нынешнего года сократилось на 3%. В абсолютных значениях число лотов в продаже стало меньше на 11 единиц. Так, в мае 2024 года в этом сегменте рынка недвижимости на продаже было 374 объекта.

Наиболее доступные лоты в формате арендного бизнеса продаются, начиная от 7 млн рублей. Этот бюджет сегодня предполагает приобретение барн-хауса в рамках эко-отеля под сдачу. Площадь дома, расположенного в Хостинском районе, составляет 65 кв. м.

Самый дорогой гостиничный объект сегодня выставлен на продажу за 2,14 млрд рублей. Этот бюджет позволит приобрести лот площадью более 1,6 тыс. кв. м и земельный участок площадью 15 соток в Хостинском районе.

- Особенности налогообложения при покупке частного гостиничного бизнеса в Сочи требуют особого внимания, поскольку они могут существенно повлиять на общую рентабельность сделки. Важно учитывать, что такие объекты часто продаются под видом гостиниц, но по документам могут числиться как частные жилые дома. Это различие играет ключевую роль в определении налоговых обязательств, - рассказал налоговый юрист Александр Вешкурцев.

По его словам, если частный дом имеет статус жилого помещения по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), на него распространяются стандартные сроки владения. В этом случае, если собственник владеет домом более пяти лет, налог при продаже не возникает. Однако, если срок владения менее пяти лет, возникает обязанность по уплате налога. Можно воспользоваться имущественными вычетами: либо фиксированным вычетом в размере 1 млн рублей, либо учесть документально подтвержденные расходы на приобретение жилья.

- В случае, если объект недвижимости классифицируется как нежилое помещение, коммерческое или гостиничное, он попадает под другие налоговые правила. Независимо от срока владения, при продаже возникает налогооблагаемая база, и в некоторых случаях может потребоваться уплата налога на добавленную стоимость (НДС). Поэтому выбор наиболее выгодной системы налогообложения становится критически важным для минимизации налоговых обязательств. Наиболее распространенными системами для таких объектов являются упрощенная система налогообложения (УСН) или патентная система. Вариант самозанятости обычно не подходит, так как гостиничный бизнес подразумевает сдачу в аренду более одного помещения, - добавил налоговый юрист.

Он акцентировал, что новый собственник должен тщательно подготовить все необходимые документы, чтобы минимизировать налоговые риски при последующей продаже объекта. Важно различать условия налогообложения в зависимости от назначения объекта, так как налоговые органы внимательно следят за фактическим использованием недвижимости. Они могут проверять соответствие заявленного назначения через мониторинг различных агрегаторов, объявлений и социальных сетей. В случае выявления несоответствий возможны налоговые претензии.

Если покупатель планирует использовать приобретенную мини-гостиницу как гостиницу, необходимо понимать назначение объекта и соответствующие налоговые последствия. В каждом случае требуется индивидуальный расчет наиболее рационального варианта налогообложения. Льготная ставка НДС в размере 0% + 3% может применяться, если гостиница была введена в эксплуатацию до 1 июля 2022 года и не входит в реестр объектов гостиничного сервиса. Эта льгота действует для налогоплательщиков, находящихся на общей системе налогообложения, при условии подачи соответствующей декларации и обосновывающих документов.

- Возмещение НДС возможно для собственников на общем режиме налогообложения, если подтвержденные документально расходы превышают доходы от реализации. Процедура возмещения НДС включает тщательную проверку налоговыми органами всех представленных документов. Таким образом, особенности налогообложения при покупке частного гостиничного бизнеса в Сочи зависят от назначения объекта, выбранной системы налогообложения и наличия подтвержденных расходов. Новый собственник должен быть готов к тщательной подготовке документов и выбору оптимальной налоговой стратегии, чтобы минимизировать налоговые риски и использовать все возможные льготы, - резюмировал Александр Вешкурцев.